家を建てたら取られるお金を回避する方法！

みなさんお久しぶりです、カリブでございます。
約半年ぶりの更新となるでしょうか？
家を建てたり、育児休暇を取ったり、中古車を買ったり･･･
いろいろあったけど、私は元気です！

さて本日は、マイホームを買ったカリブだからこそ語れる、
お金にまつわるお話をさせていただきます。

家を買ったら不動産取得税がかかる

マイホームを建てた人ならイメージしやすいかもしれませんが、
家を取得するということは、土地と建物（不動産）を自分の名義で手に入れるということですね。
この国では新たに取得した不動産に対して税金がかかります。
それが「不動産取得税」です。

不動産にかかる税金としてはこの他に、「固定資産税」があります。
こちらは毎年、不動産の評価額に対して税金がかかります。
ざっくり説明すると、家と土地を買ったあとにかかる税金は、
不動産取得税＝イニシャルコスト（初期経費）
固定資産税＝ランニングコスト（維持経費）
って感じですかね。

不動産取得税でいくら取られる？

さてこの「不動産取得税」ですが、どれぐらいの納税額になるのでしょうか？

ここでは仮に、１６００万円の土地と２４００万円の建物を買ったとします。
土地が２００㎡、建物の延べ床面積を１１０㎡としましょう。
不動産取得税の税率は以下の通りです。

宅地＝４％
建物＝４％
※課税標準額に対する割合

課税標準額とは、評価額とも言い、時価額（売却額）よりも低いのが通常です。
ざっくりで言うと土地の７割、建物の５～６割と言われています。

まず課税標準額（＝評価額）を考えてみましょう。
宅地の７割→１１２０万円
建物の５割→１２００万円
となりますよね。

さらに、２０２２年３月３１日までに購入した場合には軽減税率が適用されます。
これは消費税が８％から１０％に増税となった救済措置で、申告は不要です。
元は２０２１年度末まででしたがコロナの影響で１年延長されました。
軽減税率は以下の通りです。

宅地＝評価額の１／２×３％
建物＝評価額×３％

評価額をこの式に当てはめてみると、
宅地：１１２０万円の１／２→５６０万円×３％＝１６．８万円、
建物：１２００万円×３％＝３６万円、
合計で約５３万円となります。

これってけっこう高くないですか？
フリーザの戦闘力くらいありますよ！
カリブは高いと思います。
でも実は、この税率にはまだ軽減措置があるんです。

不動産取得税の軽減措置とは？

軽減措置の対象となる物件

じつはこの不動産取得税は、ある一定の条件を満たせば更なる軽減措置が受けられます。
その一定の条件とは以下の通り。

どうですか？ほとんどの新築物件が当てはまりませんか？
一つ目の床面積に関しては、一般的な住宅ならクリアできると思います。
実際カリブの家の床面積は１０５㎡くらいです。
ワンルーム並みに狭かったり、７ＬＤＫくらいの豪邸でもなければ当てはまります。

まずは建物の控除額

そしてその軽減措置の内容ですが、
建物に関しては、１９９７年以降に建てられた建物に対して控除額が１２００万円となっています。

つまり、前の項で説明した内容に当てはめると、
建物の評価額１２００万円ー１２００万円＝０円
となり、課税対象額がゼロとなります。
宅地にかかる税金がゼロになりました！

そして土地の控除額

いっぽう、宅地に関する軽減措置として、以下のいずれか多い金額が税額から控除されます。

• ４万５０００円
• 土地１㎡あたりの価格×１／２×住宅の床面積の２倍（２００㎡が限度）×税率（３％）

少しややこしいので、下の項の計算をゆっくりやってみましょう。

土地１㎡あたりの価格
評価額１１２０万円÷２００（㎡）＝５万６０００円

住宅の床面積の２倍（２００㎡が限度）
１１０（㎡）×２＝２２０（㎡）→限度の２００となる

これを式に当てはめると、
５万６０００円×１／２×２００×３％
→２万８０００円×６
→１６万８０００円（＞４万５０００円）
これが控除額となります。

軽減措置を受ける前の宅地の税金額を見てください。
１６万８０００円です。
つまり、土地への税金に関してもゼロになるんです。

軽減措置を受けるには？

軽減措置を受けられれば、不動産取得税を低減させられることが分かりました。
しかし、どんな手続きを取れば軽減措置を適用してもらえるのでしょうか？
カリブとしてはこの部分を一番知ってもらいたい！

放っておいても軽減措置は受けられない

不動産取得税の納税通知書は、登記すると自動的に送られてきます。
家の工事が始まってすぐくらいでしょうか。カリブの手元にも納税通知書が届きました。
そしてそこに書かれていたのはなんと、軽減措置が適用される前の税額が載っていました。
詳細な額は忘れましたが、今回の例で言うところの５３万円です。
この金額を税金として納めなさい、というわけですね。

しかしカリブは軽減措置があることを知っていたので、
納税通知書に記載されていた県税事務所へと電話しました。

カリブのパターンはちょっと特殊？

カリブは注文住宅を建てたため、まず土地を購入し、その後家を建てました。
流れとしては以下の感じです。

• 住宅ローンおよびつなぎ融資の審査を受けて承認を受ける
• 自宅用の土地を購入、資金はつなぎローンから
• 建築工事の代金を着工・中間・竣工時に分けて支払う、資金はつなぎローンから
• 住宅が完成してから住宅ローンが降り、つなぎ融資を相殺する

このため、土地を購入した時点で宅地の部分の「納税通知書」が届きます。
もちろん家が出来上がったら建物の部分の「納税通知書」も送られてくるわけですが、
家が建つまでは３ヶ月くらいかかります。
どうせなら土地と建物の両方をまとめて納税したいですよね？

そう思ったカリブは県税事務所へ連絡し、支払猶予の申告をしました。
こうすることで家が建ったあとに、まとめて不動産取得税を支払えるようになるわけです。

県税事務所に申告が必要

県税事務所から送られてくる納税通知書には、「減額申告書」という書類が同封されています。
この書類で「私は軽減措置の対象となる物件を買いました」
と証明することで、税金が減額されるわけです。
このとき同封しなければいけない書類がけっこうあります。

• 不動産の売買契約書と最終代金領収書
• 建築工事請負契約書
• 建築確認済証

などなど。
これはコピーで大丈夫なので、すぐに用意しました。
これらをまとめて送付することで軽減措置が適用された納税通知書が送られてきます。

カリブの場合は０円とはならず、約１万３０００円でした。
それでも５３万円と比べると、その減額ぶりはすごいですよね。
軽減とかいうレベルではなくほぼほぼ免除みたいなもんです。

すでに納税してしまった場合はどうする？

減額の申告をせず、すでに満額の税金を払ってしまった場合はどうなるのでしょうか？
実は、払いすぎた税金は還付してもらうことができます。

不動産登記の手続きをした日から５年以内であれば、
減額申告をあとからすることができます。
すでに支払ってしまった後であれば、還付申請という形になります。

５年以内にマイホームを取得して、
なおかつ不動産取得税の減額措置を受けた覚えの無い方は
ダメ元で減額申請をしてみる価値があると思います。
運がよければ数十万円が戻ってくるかもしれませんよ？

都道府県により、申告に必要な書類が若干違っていたりするので、
お住まいの都道府県税事務所に確認してみてください。

最後に

今回のテーマでカリブが何を言いたかったかというと、
不動産取得税は「こちらから申告しなければ軽減措置を受けられない」ということ。
マイホームを買うなんて人生に一度くらいしかありません。
税事務所から納付書が送られてきたら、素直にそのまま払ってしまいがちですよね？
もしあなたがマイホームを建てたなら、間違ってもそのまま払わないで頂きたいと思います。